Pasaran logistik Asia Pasifik (APAC) memasuki fasa yang lebih kompleks dengan perbezaan ketara antara negara, membentuk strategi penyewa dan pelabur. Menurut laporan Waypoint 2026 oleh Cushman & Wakefield, APAC kekal sebagai rantau paling mesra penyewa di dunia, dengan 47% pasaran memihak kepada penyewa, meningkat daripada 33% pada 2025. Namun, keadaan berbeza secara signifikan apabila dinamik bekalan dan permintaan terus bercambah.
Keadaan Pasaran di China Daratan
Laporan itu mendedahkan pasaran industri dan logistik China Daratan kini dicirikan oleh keadaan mesra penyewa, didorong oleh bekalan yang banyak dan permintaan penyewa yang lebih lembut. Stok kosong yang ketara di pasaran serantau China telah mengurangkan kuasa penetapan harga tuan tanah, menyebabkan tekanan menurun ke atas sewa dan meningkatkan leverage penyewa. Namun, China kekal kompetitif dari segi kos global – dengan kos sewa dan buruh yang rendah menyokong kedudukannya sebagai hab pembuatan utama.
Dalam jangka pendek, pasaran China Daratan dijangka terus mengalami tekanan bekalan, dengan kadar kekosongan mungkin meningkat lebih tinggi apabila bekalan baru terus mengatasi pertumbuhan permintaan penyewa. Walaupun cabaran jangka pendek, kedua-dua tuan tanah dan penyewa kekal optimis tentang asas jangka panjang pasaran logistik China Daratan dalam rundingan pajakan.
Tony Su, Pengarah Urusan dan Ketua Perkhidmatan Industri & Logistik, China, Cushman & Wakefield, berkata: "Pasaran gudang logistik premium secara keseluruhan di China Daratan mengekalkan trajektori yang stabil. Dari segi bekalan-permintaan, tuan tanah mengutamakan kualiti pembaharuan dan nilai aset jangka panjang, memihak kepada penyewa stabil seperti pengeluar, sambil berhati-hati terhadap pajakan jangka panjang pada kadar rendah. Penyewa, sebaliknya, kekal sangat sensitif terhadap harga dan menghargai fleksibiliti pengembangan. Walaupun terdapat perbezaan dalam strategi pajakan, kedua-dua pihak berunding berdasarkan pandangan optimis terhadap pasaran, mencerminkan pemulihan keyakinan secara beransur-ansur dalam sektor gudang logistik premium."
Pasaran APAC: Pelbagai, Asia Tenggara Muncul sebagai Hab Pertumbuhan Utama
Pasaran yang terhad bekalan seperti Australia, Jepun dan Singapura mengalami persaingan yang semakin meningkat untuk ruang, dengan kekosongan dijangka menurun apabila saluran pembangunan kekal terhad. Ini dicerminkan dalam trend serantau yang lebih luas, di mana 43% pasaran APAC dijangka melihat penurunan kekosongan dalam tempoh tiga tahun akan datang, mencerminkan pengetatan keadaan pasaran secara beransur-ansur.
Sebaliknya, keadaan mesra penyewa berterusan di bahagian India dan China Daratan, di mana tahap bekalan baru yang lebih tinggi terus memberikan fleksibiliti yang lebih besar kepada penyewa. Di seluruh APAC, kira-kira satu pertiga pasaran dijangka melihat kekosongan meningkat di tengah-tengah aktiviti pembangunan yang berterusan. Perbezaan ini mengukuhkan pendekatan pasaran demi pasaran di seluruh rantau ini. Bagi tuan tanah, menyelaraskan aset dengan sektor pertumbuhan tinggi seperti e-dagang, pembuatan, teknologi tinggi dan automotif, sambil memastikan bangunan dapat menyokong permintaan kuasa dan automasi, menjadi semakin penting.
Dennis Yeo, Ketua Perkhidmatan Pelabur dan Logistik & Industri, Asia Pasifik, Cushman & Wakefield, berkata: "Pasaran yang berbeza di seluruh APAC mengalami tahap pertumbuhan yang berbeza, didorong oleh permintaan penyewa yang berdaya tahan yang diterajui oleh e-dagang dan pembuatan. Kekangan bekalan di pasaran seperti Jepun dan Australia mendorong persaingan, manakala ketersediaan berterusan di China dan India mewujudkan peluang."
Permintaan di seluruh APAC terus berlabuh oleh e-dagang dan pembuatan, di samping kepelbagaian rantaian bekalan yang berterusan, dengan Asia Tenggara muncul sebagai hab pertumbuhan utama. Pasaran seperti Vietnam, Indonesia dan Thailand melihat pengukuhan aktiviti penyewa yang didorong oleh peralihan pengeluaran dan strategi regionalisasi, manakala sektor teknologi tinggi dan automotif kekal sebagai sumber permintaan penting di seluruh Asia Utara. Ini mengukuhkan kepentingan kemudahan logistik moden, terletak strategik dan bersedia masa depan yang dapat menyokong keperluan operasi dan teknologi yang berkembang.
Tinjauan Global: Keadaan Mengetat dan Kos Meningkat
Secara global, laporan itu menunjukkan keadaan mesra penyewa menurun daripada 52% pada 2026 kepada 33% menjelang 2029 apabila kekosongan mengetat dan bekalan kekal terhad, manakala pasaran mesra tuan tanah diunjurkan meningkat daripada 26% kepada 39%, menandakan peralihan yang lebih luas dalam keseimbangan pasaran. Pada masa yang sama, permintaan untuk aset berkualiti tinggi dan terletak strategik terus mengukuh apabila perniagaan mereka bentuk semula rantaian bekalan untuk mengurangkan risiko geopolitik, perdagangan dan iklim, dengan sewa logistik global kini 36% di atas paras 2020 dan 54% pasaran dijangka melihat pertumbuhan sewa dalam tempoh tiga tahun akan datang.
Di Amerika, pasaran logistik dijangka melihat peralihan paling ketara ke arah keadaan mesra tuan tanah apabila bekalan dan permintaan mengimbangi semula merentas hab utama AS, manakala nearshoring terus menyokong permintaan di Mexico. Di EMEA, pengetatan kekosongan bersama saluran pembangunan yang terhad menyempitkan fleksibiliti penyewa, manakala kos tenaga yang tinggi semakin membentuk keputusan lokasi dan mendorong permintaan untuk aset logistik cekap tenaga.
Dr. Dominic Brown, Ketua Penyelidikan Antarabangsa, Cushman & Wakefield, berkata: "Fasa seterusnya kitaran logistik akan ditakrifkan oleh kesediaan. Perniagaan yang menerapkan daya tahan ke dalam strategi hartanah mereka, melalui penggunaan teknologi yang lebih pintar, automasi dan aset selamat tenaga, akan berada dalam kedudukan yang lebih baik untuk mengharungi gangguan dan meraih pertumbuhan jangka panjang."
